【检说民法典】微课堂第二期：居住权——“居者有其屋”

    大家好，今天和大家一起探讨《民法典》物权编之居住权。“居者有其屋”一直是中国人民千百年来的朴素愿望。这次《民法典》出台，有一个重大创新就是在物权编中增加了居住权，进一步满足了人民对稳定居住生活的需要。那么什么是居住权？它有什么用？我们一起来看看吧。

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主讲人:丹东市人民检察院第四检察部员额检察官 韩玉晶

    看过电视剧《安家》的人，一定会对其中一个故事印象深刻。一对老两口用了毕生积蓄全款给儿子买房，房子名头写的是儿子、儿媳妇的名。老人心里期待着能与儿子、孙子三代同堂，可不曾想，当拉着一三轮车的行李来到儿子门前时却被拒之门外，老人心里难过啊！根据法律规定，房子所有权归儿子、儿媳所有，可儿子儿媳不孝顺，老人就得流离失所吗？老人的权利要如何保障？《民法典》居住权的设立，为我们解决了这个难题。

    《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这个条款听起来复杂，其实简单来说，就是即使你对房屋没有产权，但如果设立了居住权，你就可以在房屋中一直居住生活，居住权就是你在他人房屋上设定的一种用益物权。居住权如何设立呢？《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八的规定：设立居住权应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。那也就是说，老人在为儿子全款买房时，可以和儿子约定在房屋上设立居住权，居住权经登记设立后，老人就可以以居住权来对抗房屋产权，可以在房屋中一直居住生活，安度晚年。

     提到居住权，我们要注意居住权的特点：首先，居住权无偿设立。《民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。我们知道，设立居住权的人之间往往有特定的身份关系，比如父母、子女之间，离婚的夫妻之间，再婚的老年人之间，这些居住权设定都有一定的家庭伦理色彩，所以通常是无偿的。

    其次，居住权不得转让，不得继承，不能用设立居住权的房屋盈利。居住权设定的初衷是为了保障“居者有其屋”，是为了满足最基本的生活需要，所以在立法本意上是不允许盈利的。而且居住权设定后一定会对房屋所有权人带来影响，如果法律对居住权不加限制，允许随意转让、继承，则居住权永无止境。房屋所有权人的权利将被架空。所以《民法典》第369条规定，居住权不得转让，不得继承，不能用设定居住权的房屋对外出租。

    最后，居住权是有期限的。当事人可以约定居住权的存续期间。而且居住权人一旦死亡，居住权就没有存在的必要性了。所以《民法典》第三百七十条规定：居住权存续期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

    最后提醒大家一点，法律允许以遗嘱的方式设立居住权。以上，就是今天和大家分享的居住权相关法律规定，希望居住权在我们的生活中发挥越来越大的作用，真正实现居者有其屋！本期就到这里，下期再见。